Khu Chung Cư Đào Sư Tích: Pháp Lý, Quy Hoạch 1/500 Và Chủ Đầu Tư

Nếu bạn đang tra hồ sơ pháp lý, đây là cái tên cần dùng. Khu chung cư Đào Sư Tích là tên chính thức trên mọi văn bản của dự án, còn TT Genesis chỉ là tên thương mại dùng để bán hàng. Tra bằng tên thương mại sẽ không ra giấy tờ nào.

Khu chung cư Đào Sư Tích và tên thương mại TT Genesis

Chuyện một dự án có hai tên là bình thường ở Việt Nam. Tên pháp lý do cơ quan nhà nước duyệt và gắn với hồ sơ đất đai. Tên thương mại do chủ đầu tư đặt để làm truyền thông.

Loại tên	Dùng ở đâu
Khu chung cư Đào Sư Tích	Quyết định chấp thuận chủ trương, hồ sơ quy hoạch, giấy phép xây dựng, bảng công trường, hợp đồng mua bán
TT Genesis	Website, brochure, biển quảng cáo, tài liệu bán hàng

Hệ quả thực tế: khi yêu cầu xem giấy tờ, hãy hỏi hồ sơ của Khu chung cư Đào Sư Tích. Khi tra cứu quy hoạch tại cơ quan nhà nước cũng dùng tên này. Nếu ai đó đưa bạn giấy tờ mang tên khác, đó là dấu hiệu cần dừng lại hỏi cho rõ.

Chủ đầu tư Khu chung cư Đào Sư Tích

Pháp nhân đứng tên là Công ty Cổ phần Bất động sản Phúc Long – Phước Kiển, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 0316595811, cấp lần đầu ngày 17/11/2020 và điều chỉnh lần thứ năm ngày 05/7/2024. Trụ sở đặt tại đường Đào Sư Tích, xã Phước Kiển.

Đây là điểm nhiều người mua bỏ qua. Các thương hiệu xuất hiện trên brochure — TT Capital, Cosmos Initia, Hinokiya, Vietmax Capital, Koterasu — là liên doanh góp vốn và phát triển. Nhưng bên ký hợp đồng mua bán với bạn, và bên chịu trách nhiệm pháp lý, là pháp nhân nêu trên.

Khi đọc hợp đồng, hãy kiểm tra tên bên bán khớp đúng với tên trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.

Hai văn bản pháp lý nền tảng của Khu chung cư Đào Sư Tích

Văn bản	Số hiệu, ngày ban hành	Cơ quan
Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư	3198/QĐ-UBND, 26/6/2025	UBND TP.HCM
Chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500	1918/UBND-KT, 18/12/2025	UBND xã Nhà Bè
Chấp thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp	5193/UBND-ĐT, 20/10/2023	UBND TP.HCM
Quy hoạch phân khu 1/2000 Khu dân cư Phước Kiển	435/QĐ-UBND (2013), điều chỉnh 4650/QĐ-UBND (2020)	UBND TP.HCM

Văn bản thứ ba giải thích nguồn gốc đất: khu đất vốn là đất nông nghiệp, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng rồi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng. Đây là con đường phổ biến nhưng cũng là chỗ dễ vướng nhất, vì phần chuyển mục đích đất trồng lúa phải qua Hội đồng nhân dân Thành phố thông qua.

Hồ sơ đã qua thẩm định của những cơ quan nào

Phần này ít khi được nhắc trong tài liệu bán hàng nhưng lại nói nhiều về độ chắc của hồ sơ. Trước khi ra quyết định chấp thuận chủ trương, dự án đã lấy ý kiến của mười ba đầu mối:

• Bộ Quốc phòng, Bộ Tư lệnh Quân khu 7 và Bộ Tư lệnh Thành phố — về tĩnh không và an ninh quốc phòng
• Công an Thành phố — về an ninh trật tự
• Sở Quy hoạch – Kiến trúc và Sở Xây dựng — về chỉ tiêu kiến trúc và điều kiện nhà ở
• Sở Giao thông vận tải — về kết nối giao thông, với bốn lần cho ý kiến từ 2023 tới 2024
• Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Nông nghiệp và Môi trường — về đất đai và môi trường
• Sở Giáo dục và Đào tạo — về hạ tầng giáo dục
• Sở Tài chính, Ban Chỉ đạo 167 và UBND huyện Nhà Bè

Riêng Sở Giao thông vận tải cho ý kiến bốn lần, và trong quyết định có điều khoản buộc nhà đầu tư thực hiện đầy đủ yêu cầu về kết nối giao thông. Điều đó giải thích vì sao chủ đầu tư phải tự bỏ vốn làm các tuyến đường tiếp giáp.

Báo cáo thẩm định cuối cùng mang số 63/BCTĐ-STC ngày 30/5/2025 của Sở Tài chính.

Chỉ tiêu quy hoạch Khu chung cư Đào Sư Tích được duyệt

Bảng dưới trích nguyên từ hồ sơ quy hoạch 1/500 của Khu chung cư Đào Sư Tích. Dùng bảng này để đối chiếu với bất kỳ con số nào nhân viên bán hàng đưa ra.

Chỉ tiêu	Giá trị duyệt
Tổng diện tích khu đất	18.881,8 m²
Đất nhóm ở	18.138,8 m² — 96,06%
Đất xây dựng nhà chung cư	6.421,1 m²
Đất xây dựng nhà ở thấp tầng	1.472,3 m²
Đất cây xanh	4.422,0 m² — 23,42%
Đất giao thông nội bộ	5.823,4 m² — 30,84%
Mật độ xây dựng toàn khu	41,35%
Hệ số sử dụng đất	7,49 lần
Tầng cao khối cao tầng	30 tầng — 2 khối đế, 28 khối tháp
Tầng cao khối thấp tầng	4 tầng, 12 lô
Chiều cao tối đa	114,5 m khối cao tầng, 22 m khối thấp tầng
Số tầng hầm	2
Dân số quy hoạch	3.768 người — 3.720 cao tầng, 48 thấp tầng
Chỉ tiêu đất trên đầu người	5,01 m²/người
Khoảng lùi so với lộ giới	6,0 m cao tầng, 3,0 m thấp tầng

Hai con số đáng chú ý. Đất cây xanh 23,42% là mức khá cho một dự án nội đô. Nhưng hệ số sử dụng đất 7,49 lần thì cao, nghĩa là khai thác khá triệt để chiều cao — điều bình thường với dự án 30 tầng trên diện tích dưới 2 ha.

Ranh giới Khu chung cư Đào Sư Tích và bốn tuyến đường bao quanh

Hướng	Giáp	Lộ giới
Đông	Đường D1	30 m
Bắc	Đường N1	13 m
Nam	Đường N3	13 m
Tây	Đường N2	13 m

Ranh giới xác định theo bản đồ hiện trạng vị trí số 46/ĐĐPL/2025 lập ngày 31/10/2025.

Quyết định chấp thuận chủ trương buộc nhà đầu tư tự đầu tư xây dựng các tuyến đường tiếp giáp gồm D20, N1, N2, N3 và D1 theo đúng mặt cắt lộ giới quy hoạch. Đây là căn cứ pháp lý cho việc chủ đầu tư đang thi công tuyến nối ra đường Đào Sư Tích, chứ không phải một lời hứa tự nguyện.

Nghĩa vụ khác của chủ đầu tư ghi trong quyết định

Đọc kỹ phần này giúp bạn biết mình được gì ngoài căn hộ:

Nghĩa vụ	Nội dung
Bãi đỗ xe	Đáp ứng tối thiểu 100% nhu cầu của toàn dự án, khuyến khích vượt quy chuẩn
Nhà giữ trẻ	Bố trí và vận hành theo QCVN 01:2021/BXD
Điểm dừng xe buýt, taxi	Phải bố trí để kết nối giao thông công cộng
Nhà ở xã hội	Nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất theo Điều 19 Nghị định 100/2024/NĐ-CP
Hạ tầng kỹ thuật	Xây hoàn chỉnh, đấu nối đồng bộ, lập hồ sơ hoàn công và kiểm định trước khi đưa vào sử dụng

Điều khoản bãi đỗ xe đáng chú ý nhất với người mua. Quy định “tối thiểu 100% nhu cầu toàn dự án” là mức cao hơn nhiều chung cư cũ, nơi cư dân phải bốc thăm suất gửi ô tô. Tuy vậy số suất cụ thể mỗi căn vẫn chưa được công bố.

Vốn đầu tư và thời hạn hoạt động dự án

Nội dung	Giá trị
Tổng vốn đầu tư	2.850 tỷ đồng
Vốn góp của nhà đầu tư	570 tỷ đồng, chiếm 20%
Thời hạn góp vốn	Trong vòng 36 tháng
Thời hạn hoạt động dự án	50 năm kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Con số 50 năm hay bị hiểu nhầm nhất. Đây là thời hạn hoạt động của dự án đối với chủ đầu tư, không phải thời hạn sở hữu ghi trên giấy chứng nhận của người mua căn hộ. Hai thứ khác nhau và do hai quy định khác nhau điều chỉnh.

Dù vậy, đừng suy đoán. Hãy yêu cầu nhân viên bán hàng chỉ rõ điều khoản về hình thức và thời hạn sở hữu trong dự thảo hợp đồng mua bán trước khi ký bất cứ giấy tờ nào.

Tiến độ ràng buộc theo quyết định

Quyết định chấp thuận chủ trương đặt ba mốc tính từ ngày ban hành, tức từ 26/6/2025:

Giai đoạn	Thời hạn
Hoàn thành thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng	Trong 24 tháng
Xây dựng cơ bản	Trong 48 tháng
Hoàn công và đưa công trình vào hoạt động	Trong 60 tháng

Đây là mốc pháp lý, khác với mốc bán hàng. Nếu chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong 12 tháng liên tục, hoặc chậm tiến độ 24 tháng so với đăng ký, cơ quan có thẩm quyền được quyền xử lý theo pháp luật đất đai.

Với người mua, ba mốc này là công cụ đối chiếu. Nếu tiến độ thực tế lệch xa so với khung 60 tháng, đó là tín hiệu cần hỏi lại.

Loại hình sản phẩm được phép kinh doanh

Quyết định ghi rõ Khu chung cư Đào Sư Tích gồm nhà ở chung cư và nhà ở liên kế, phân khúc nhà ở thương mại, bán cho tổ chức và cá nhân có nhu cầu về nhà ở.

Kèm theo là một hạn chế quan trọng: sản phẩm chỉ được bán cho người mang quốc tịch Việt Nam và tổ chức trong nước. Đây là điều kiện do cơ quan cấp phép áp đặt, không phải thứ hai bên có thể thương lượng.

Với người mua trong nước thì không ảnh hưởng gì tới việc sử dụng. Nhưng nếu bạn tính chuyện bán lại về sau, tệp khách nước ngoài tại khu Nam bị loại khỏi danh sách người mua tiềm năng.

Giấy tờ Khu chung cư Đào Sư Tích còn thiếu

Hai văn bản nền tảng đã có. Nhưng chuỗi pháp lý của một dự án nhà ở còn vài bước nữa, và đây là những bước quyết định việc bạn có được ký hợp đồng mua bán hay không:

Giấy tờ	Trạng thái
Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất	Chưa công bố
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chủ đầu tư	Chưa công bố
Giấy phép xây dựng phần thân	Chưa công bố
Văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai	Chưa có
Chứng thư bảo lãnh ngân hàng	Chưa có

Hai dòng cuối là bắt buộc theo Luật Kinh doanh bất động sản trước khi chủ đầu tư được ký hợp đồng mua bán và nhận tiền theo tiến độ. Kế hoạch bán hàng dự kiến ký hợp đồng vào quý IV/2027.

Nghĩa là mọi khoản tiền chuyển trước mốc đó chỉ có giá trị đặt giữ suất. Hãy yêu cầu bản thoả thuận ghi rõ điều kiện và thời hạn hoàn tiền.

Cách tự kiểm tra hồ sơ Khu chung cư Đào Sư Tích

• Yêu cầu bản sao hai quyết định nền tảng — đối chiếu tên dự án, tên chủ đầu tư và diện tích khu đất
• So chỉ tiêu quy hoạch với tài liệu bán hàng — tầng cao, số căn, mật độ xây dựng phải khớp
• Hỏi tiến độ hồ sơ giao đất — đây là bước then chốt còn lại
• Kiểm tên bên bán trong dự thảo hợp đồng — phải là pháp nhân ghi trong quyết định chấp thuận chủ trương
• Đọc kỹ điều khoản hoàn tiền của bất kỳ thoả thuận giữ chỗ nào

Câu hỏi thường gặp về Khu chung cư Đào Sư Tích

Cần đối chiếu hồ sơ trước khi giữ chỗ

Chúng tôi là đơn vị phân phối dự án và có thể hỗ trợ bạn đối chiếu từng mục giấy tờ nêu trên trước khi chuyển bất kỳ khoản tiền nào.

Hotline / Zalo: 0915 718 305
Trang dự án: TT Genesis – thông tin đầy đủ
Bài đánh giá: Ưu điểm và hạn chế của dự án
Bảng giá: Giá dự kiến và tiến độ thanh toán
Danh mục dự án: Các dự án AngiaCorp phân phối

Phần sản phẩm và hạ tầng có ba bài riêng: mặt bằng TT Genesis, tiện ích TT Genesis và vị trí TT Genesis — bài cuối giải thích nghĩa vụ làm đường của chủ đầu tư ảnh hưởng thế nào tới việc đi lại.

Cập nhật 10/08/2026. Các số hiệu văn bản, chỉ tiêu quy hoạch và nghĩa vụ của chủ đầu tư nêu trong bài được trích từ bản sao hồ sơ pháp lý do phía bán hàng cung cấp, phục vụ mục đích tham khảo. Bài viết không sao chép nguyên văn tài liệu và không thay thế việc bạn tự đối chiếu bản gốc. Thông tin cá nhân của người đại diện theo pháp luật có trong hồ sơ đã được lược bỏ. Tiến độ, giá bán và chính sách bán hàng là kế hoạch dự kiến, chưa phải cam kết hợp đồng. Nội dung không phải lời chào bán và không thay thế hợp đồng mua bán. Khách hàng nên yêu cầu xem bản gốc hoặc bản sao y các văn bản pháp lý trước khi giao dịch. AngiaCorp tham gia dự án ở vai trò đơn vị phân phối.