Mặt Bằng TT Genesis: 4 Tầng, 7 Loại Căn Và Cách Chọn

Tin dự ánĐăng 13/08/2026Cập nhật 23/10/202612 phút đọc

Mặt bằng TT Genesis là thứ nên xem trước phối cảnh. Phối cảnh thì dự án nào cũng đẹp. Thứ quyết định bạn ở có thoải mái hay không nằm trên bản vẽ mặt bằng: căn quay hướng nào, có bị block đối diện chắn không, và con số diện tích ghi trên hợp đồng thật ra hụt bao nhiêu so với phần sàn bước lên được.

Xem thêm nhà mẫu TT Genesis (WOW Center) và phương thức thanh toán TT Genesis. Chi tiết đơn giá nằm ở bảng giá TT Genesis.

Thông tin tóm tắt

Mặt bằng TT Genesis được liên doanh TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản quy hoạch với 2 khối tháp cao 30 tầng (The Maris và The Lucis), cung cấp hơn 1.400 căn hộ với diện tích đa dạng từ 35–260 m².

Vị trí: Đường 30m, khu dân cư Đào Sư Tích, xã Phước Kiển, Nhà Bè, TP.HCM.
Chủ đầu tư: Liên doanh TT Capital, Vietmax Capital, Cosmos Initia (Daiwa House Group), Hinokiya và Koterasu.
Quy mô khối tháp: 2 tháp căn hộ cao 30 tầng: The Maris và The Lucis.
Cơ cấu sản phẩm: Hơn 1.400 căn hộ và 12 nhà phố; tháp Lucis gồm các loại Studio, 1BR, 2BR, 3BR từ 31,82 m² đến 113,16 m² thông thủy.
Pháp lý & Bàn giao: Đang hoàn thiện thủ tục theo quy định, dự kiến bàn giao quý III/2029 theo chủ đầu tư công bố tại sự kiện kick-off 16/09/2026.

Cập nhật 24/09/2026 · Nguồn: Tài liệu mặt bằng tháp Lucis và sự kiện kick-off TT Capital 16/09/2026

Mặt bằng TT Genesis tầng điển hình 4-27 tháp Lucis — *Tầng điển hình: hai block ghép lưng, lõi thang máy ở giữa, màu phân biệt bảy loại căn.*

Mặt bằng tầng điển hình tháp Lucis tầng 4–27 (tài liệu chủ đầu tư)

Mục lục

01Bốn dạng mặt bằng TT Genesis theo tầng
02Đọc mã căn trên mặt bằng TT Genesis
03Bảy loại căn trên mặt bằng TT Genesis và chênh lệch hai cách đo
04Mặt bằng TT Genesis chi tiết từng loại căn
05Trên mặt bằng TT Genesis loại nào nhiều, loại nào khan
06Hai block ghép lưng ảnh hưởng gì tới tầm nhìn
07Căn tầng trệt là duplex, không phải shophouse
08Chọn căn trên mặt bằng TT Genesis theo số người trong nhà
09Ba tầng đặc biệt và điều cần hỏi thêm
10Bốn sai lầm khi xem mặt bằng TT Genesis
11Câu hỏi thường gặp về mặt bằng TT Genesis
12Xin bản vẽ đúng mã căn bạn nhắm

Bốn dạng mặt bằng TT Genesis theo tầng

Tầng	Số căn	Khác biệt
Tầng 3	24	Cơ cấu như tầng điển hình, nằm sát khối tiện ích
Tầng điển hình (tầng 4–27)	25	The Lucis 1 có 13 căn; The Lucis 2 có 12 căn
Tầng 28	23	Thêm loại 108,20 m² tim tường
Tầng 29	19	Thêm loại 111,07 m² tim tường

Mặt bằng TT Genesis tầng 3 tháp Lucis — *Tầng 3 — nằm ngay trên khối đế tiện ích, mã căn ghi dạng L1.3.x và L2.3.x.*

Mặt bằng TT Genesis tầng 28 tháp Lucis — *Tầng 28 — 23 căn, xuất hiện loại 108,20 m² không có ở tầng điển hình.*

Mặt bằng TT Genesis tầng 29 tháp Lucis — *Tầng 29 — chỉ còn 19 căn, thêm loại 111,07 m² tim tường.*

Hai tầng trên cùng ít căn hơn và có loại diện tích lớn hơn. Đây thường là nhóm căn được định giá cao nhất, cũng là nhóm hết sớm nhất.

Đọc mã căn trên mặt bằng TT Genesis

Mã căn không phải chuỗi ngẫu nhiên. Hiểu quy tắc thì nhìn mã là biết ngay căn nằm đâu:

Thành phần	Ý nghĩa	Ví dụ
L1 hoặc L2	Block trong khối tháp	L1 = Lucis 1
Số ở giữa	Tầng, chỉ có ở các tầng đặc biệt	L1.3.5 = tầng 3
Số cuối	Vị trí căn trên mặt bằng tầng	.05 = căn số 5

Khi hỏi nhân viên bán hàng, hãy hỏi theo mã căn chứ đừng hỏi theo loại. Hai căn cùng là 2BR Basic 69 m² nhưng khác mã thì khác hướng, khác tầm nhìn và thường khác giá.

Bảy loại căn trên mặt bằng TT Genesis và chênh lệch hai cách đo

Mặt bằng TT Genesis ghi diện tích theo tim tường, tính tới giữa bức tường ngăn. Phần sàn bạn thật sự bước lên là lọt lòng. Bảng dưới cho thấy hụt bao nhiêu ở từng loại:

Loại căn	Bộ sưu tập	Tim tường	Lọt lòng	Hụt
Studio	AURA	35,24 m²	31,82 m²	3,42 m² — 9,7%
1BR	AURA	52,92 m²	48,99 m²	3,93 m² — 7,4%
2BR Basic	LUMINA	69,00 m²	63,42 m²	5,58 m² — 8,1%
2BR Corner	LUMINA	71,92 m²	66,77 m²	5,15 m² — 7,2%
2BR Plus	LUMINA	73,96 m²	68,34 m²	5,62 m² — 7,6%
3BR Basic	TIDAL	94,55 m²	88,83 m²	5,72 m² — 6,0%
3BR Plus	TIDAL	119,57 m²	113,16 m²	6,41 m² — 5,4%

Cột cuối cho một kết luận ít người để ý: căn càng nhỏ càng hụt nhiều theo tỷ lệ. Studio mất gần 10% diện tích vào tường, trong khi 3BR Plus chỉ mất 5,4%.

Lý do thuần hình học. Tường bao và tường ngăn không co lại theo diện tích căn, nên với một căn nhỏ chúng chiếm phần trăm lớn hơn. Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới đơn giá thực bạn phải trả — chi tiết ở bài giá căn hộ TT Genesis.

Con số lọt lòng còn quan trọng vì một lý do nữa: phí quản lý tính trên diện tích thông thuỷ, không phải tim tường.

Mặt bằng TT Genesis chi tiết từng loại căn

Mặt bằng TT Genesis căn Studio AURA 35,24 m2 — **Studio AURA** — không gian liên thông, bếp và vệ sinh dồn về một trục kỹ thuật.

Mặt bằng TT Genesis căn 1BR AURA 52,92 m2 — **1BR AURA** — một phòng ngủ tách bạch, một khu vệ sinh.

Mặt bằng TT Genesis căn 2BR Basic LUMINA 69 m2 — **2BR Basic LUMINA** — hai phòng ngủ hai vệ sinh, loại phổ biến nhất của dự án.

Mặt bằng TT Genesis căn 2BR Corner LUMINA 71,92 m2 — **2BR Corner LUMINA** — căn góc, hai phòng ngủ đều áp mặt ngoài.

Mặt bằng TT Genesis căn 2BR Plus LUMINA 73,96 m2 — **2BR Plus LUMINA** — rộng hơn bản Basic gần 5 m², bố trí thoáng hơn ở khu sinh hoạt chung.

Mặt bằng TT Genesis căn 3BR Basic TIDAL 94,55 m2 — **3BR Basic TIDAL** — ba phòng ngủ hai vệ sinh, bếp và bàn ăn liền khối.

Bản vẽ riêng của 3BR Plus 119,57 m² chưa được chủ đầu tư phát hành. Liên hệ để nhận khi có.

Trên mặt bằng TT Genesis loại nào nhiều, loại nào khan

Số căn mỗi tháp do chủ đầu tư ghi trên chính bản vẽ từng loại. Đây là dữ kiện quan trọng nhất khi đọc mặt bằng TT Genesis để chọn căn:

Loại căn	Số căn mỗi tháp	Ý nghĩa khi chọn
2BR Basic	6	Nhiều lựa chọn tầng và hướng, dễ thương lượng
2BR Plus	2	Vừa phải, nên chốt sớm nếu ưng
3BR Basic	2	Vừa phải
Studio	1	Khan, gần như không có lựa chọn hướng
1BR	1	Khan
2BR Corner	1	Khan, và là căn góc nên thường đắt hơn
3BR Plus	1	Khan nhất trong nhóm lớn

Bốn loại cuối bảng mỗi tầng chỉ có một căn. Nếu bạn nhắm một trong số đó, danh sách căn còn lại rất hẹp và việc chọn hướng gần như không có — bạn chọn tầng, không chọn hướng.

Ngược lại, 2BR Basic có sáu căn mỗi tháp nên bạn thật sự có quyền kén tầng, kén hướng và so giá giữa vài mã căn cùng loại.

Hai block ghép lưng ảnh hưởng gì tới tầm nhìn

Bố cục hai block quay lưng vào nhau quanh lõi thang máy là lý do kỹ thuật cho cam kết 100% phòng khách và phòng ngủ tiếp xúc mặt ngoài. Không căn nào phải lấy sáng qua giếng trời.

Nhưng cùng bố cục đó tạo ra một hệ quả ít được nhắc: một số căn sẽ nhìn sang block đối diện thay vì nhìn ra ngoài khu. Cam kết “tiếp xúc mặt ngoài” nói về việc có cửa sổ ra không khí bên ngoài, không đảm bảo tầm nhìn thoáng.

Cách kiểm: xin bản vẽ đúng tầng, xác định vị trí mã căn trên mặt bằng, rồi kẻ đường thẳng từ ban công ra. Nếu đường đó đâm vào block kia, tầm nhìn của bạn là mặt đứng toà nhà chứ không phải cảnh quan.

Căn tầng trệt là duplex, không phải shophouse

Nội dung	Duplex tại dự án
Hình thức sở hữu	Lâu dài như căn hộ thường
Đăng ký trụ sở doanh nghiệp	Không được
Đăng ký chi nhánh, văn phòng, hộ kinh doanh	Được
Mua bán, chuyển nhượng	Bình thường

Căn duplex không đăng ký được trụ sở doanh nghiệp. Tuy nhiên, căn hộ vẫn đáp ứng nhu cầu ở kết hợp mở chi nhánh hoặc hộ kinh doanh theo quy định.

Chọn căn trên mặt bằng TT Genesis theo số người trong nhà

Hộ gia đình	Loại phù hợp	Lưu ý
Một người, hoặc cho thuê	Studio, 1BR	Khan hàng, đơn giá thực trên mét vuông cao nhất
Vợ chồng trẻ, một con nhỏ	2BR Basic	Dễ tìm nhất, nhiều lựa chọn
Gia đình ba tới bốn người	2BR Plus, 2BR Corner	Corner thoáng hai mặt nhưng chỉ một căn mỗi tầng
Có ông bà ở cùng	3BR Basic	Ba phòng ngủ hai vệ sinh, cân đối
Cần thêm phòng làm việc	3BR Plus	Rộng nhất, hiệu quả diện tích tốt nhất, khan nhất

Ba tầng đặc biệt và điều cần hỏi thêm

Tầng 3 nằm ngay trên khối đế tiện ích. Đi lại thuận nhất trong toàn dự án, nhưng đổi lại là tiếng ồn vọng lên từ hồ bơi và sân chơi vào cuối tuần. Nếu bạn nhắm tầng này, hãy hỏi rõ khoảng cách từ ban công tới mép hồ bơi trên bản vẽ.

Tầng 28 và 29 có ít căn hơn nên hành lang ngắn hơn và mật độ người trên tầng thấp hơn. Bù lại, thời gian chờ thang máy vào giờ cao điểm dài hơn vì phải đi qua gần ba mươi tầng.

Với cả ba tầng này, câu hỏi nên đặt ra là: loại căn bổ sung ở tầng 28 và 29 có mặt bằng riêng hay chỉ là biến thể của loại có sẵn? Chủ đầu tư chưa phát hành bản vẽ riêng cho hai loại 108,20 m² và 111,07 m².

Bốn sai lầm khi xem mặt bằng TT Genesis

So sánh bằng diện tích tim tường — hai căn cùng ghi 69 m² ở hai dự án khác nhau có thể lệch nhiều mét vuông sử dụng
Xem mặt bằng loại thay vì mặt bằng tầng — bản vẽ loại căn không cho biết căn đó quay hướng nào
Bỏ qua vị trí so với lõi thang và ống rác — đi lại tiện nhưng ồn hơn, và mùi vào mùa nóng
Tin nội thất trên bản vẽ — đồ đạc vẽ theo tỷ lệ đẹp mắt, hãy tự đo giường và tủ của bạn rồi đặt lên

Ba trong bốn điều trên chỉ phát hiện được khi cầm bản vẽ tầng cụ thể. Đừng quyết định trên bản vẽ loại căn.

Nhận Bảng Giá Chi Tiết & Lịch Xem Thực Tế [T9/2026]

Quý khách hàng quan tâm vui lòng liên hệ trực tiếp bộ phận kinh doanh chủ đầu tư An Gia để nhận trọn bộ bảng tính dòng tiền trả góp 1%/tháng và hỗ trợ xe đưa đón tham quan thực địa hoàn toàn miễn phí.

📞 Hotline: 0915 718 305
💬 Chat Zalo Tư Vấn

Câu hỏi thường gặp về mặt bằng TT Genesis

1. TT Genesis có bao nhiêu tháp và bao nhiêu tầng?

Dự án gồm 2 tháp căn hộ cao 30 tầng là The Maris và The Lucis. Hiện tại, chủ đầu tư đang mở bán các căn hộ thuộc tháp Lucis.

2. Mỗi tầng điển hình có bao nhiêu căn hộ?

Tầng điển hình tháp Lucis (tầng 4–27) bố trí 25 căn hộ mỗi tầng. Trong đó khối The Lucis 1 có 13 căn và khối The Lucis 2 có 12 căn.

3. Loại căn hộ nào chiếm tỷ trọng lớn nhất trên mặt bằng tầng?

Các căn hộ 2 phòng ngủ tháp Lucis gồm 2BR Basic (63,42 m² thông thủy / 69,00 m² tim tường), 2BR Corner (66,77 / 71,92 m²) và 2BR Plus (68,34 / 73,96 m²) chiếm tỷ trọng lớn nhất trên mặt bằng tầng điển hình, đáp ứng không gian sinh hoạt linh hoạt cho các gia đình trẻ.

4. Căn góc 3PN có gì đặc biệt?

Căn hộ 3 phòng ngủ tháp Lucis (3BR Plus) có diện tích thông thủy 113,16 m² và diện tích tim tường 119,57 m². Đây là loại căn hộ có diện tích lớn nhất trên mặt bằng tầng điển hình.

5. 100% căn hộ có ban công đón gió không?

Mặt bằng tầng điển hình thể hiện ban công ở các căn hộ. Hướng đón gió và bố cục từng căn thể hiện trên bản vẽ mặt bằng chính thức của chủ đầu tư.

6. Mặt bằng tầng thương mại bố trí thế nào?

Dự án có quy hoạch 12 căn nhà phố. Mặt bằng khối đế và tầng thương mại chi tiết chủ đầu tư chưa công bố.

7. Diện tích thông thủy có chênh nhiều so với diện tích tim tường?

Mức chênh lệch diện tích thông thủy so với tim tường tại tháp Lucis dao động khoảng 5–10%. Trong đó căn 3BR Plus chênh khoảng 5,4% và căn Studio chênh khoảng 9,7%. Đơn giá bán được tính theo diện tích tim tường (NSA) chưa gồm VAT.

8. Hệ thống thang máy và thang bộ bố trí ra sao?

Số lượng thang máy chi tiết chủ đầu tư chưa công bố. Vị trí lõi thang máy và thang bộ thể hiện rõ trên bản vẽ mặt bằng tầng điển hình.

Xin bản vẽ đúng mã căn bạn nhắm

Chúng tôi gửi bản vẽ mặt bằng TT Genesis theo tầng cụ thể kèm vị trí mã căn để bạn tự kiểm hướng nắng và tầm nhìn trước khi quyết định:

Hotline / Zalo: 0915 718 305

Ba bài liên quan: TT Genesis Nhà Bè có đầy đủ thông tin tổng quan, tiện ích TT Genesis phân tích hệ 88 hạng mục, và đánh giá TT Genesis nêu cả điểm mạnh lẫn hạn chế. Hồ sơ quy hoạch được duyệt nằm ở bài Khu chung cư Đào Sư Tích.

Cập nhật 10/08/2026. Bản vẽ mặt bằng trích từ tài liệu giới thiệu của chủ đầu tư tại ttgenesis.vn. Chính tài liệu gốc ghi rõ hình ảnh là minh hoạ, đồ nội thất chỉ mang tính tham khảo và thông số bản vẽ là tương đối. Phần tính chênh lệch giữa hai cách đo diện tích và các nhận định về cách chọn căn là phân tích của chúng tôi. Thiết kế có thể điều chỉnh theo hồ sơ được duyệt, căn cứ ràng buộc cuối cùng là bản vẽ đính kèm hợp đồng mua bán. AngiaCorp tham gia dự án ở vai trò đơn vị phân phối.